3 статьи 162 жилищного кодекса - Ст. 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В случае, предусмотренном частью 13 статьи настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом.

При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа. По договору управления многоквартирным домом одна сторона управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи настоящего Кодекса, застройщика в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы или оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Статья ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом | Кодексы и Законы РФ + Комментарий + Судебная практика

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе. Комментируемая статья предусматривает новый вид гражданско-правового договора — договор управления многоквартирным домом, ранее не предусмотренный гражданским и жилищным законодательством.

Forbidden

По общему правилу объектом управления является весь многоквартирный дом. Таким образом, продекларирован так называемый пообъектный принцип управления, что существенно отличается от объекта управления по ЖК РСФСР — жилищного фонда. Как обоснованно отмечает А. Действовавший до вступления в силу ЖК РФ Федеральный закон от 15 июня г.

При этом общие собрания домовладельцев не проводились. Первоначально ЖК РФ не исключал возможности подписания управляющей организацией договоров управления с собственниками каждого отдельного помещения как с единственным представителем другой стороны договора. После внесения изменений в ч. Это требование к заключению договоров управления действует в отношении договоров, заключаемых с 17 июня г. Договор управления заключается, с одной стороны, собственниками помещений, с другой — управляющей организацией управляющим.

Это общее правило применяется, если в соответствующем многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо не организован жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. В любом случае вне зависимости от стороны договора, представляющей интересы собственников помещений, договор управления представляет собой один документ, что, с одной стороны, направлено на исключение возможности определения управляющей организацией каких-либо особых условий в отношении отдельных собственников помещений, с другой — позволяет упростить процедуру заключения договора путем его заключения с множественностью лиц на стороне собственника, что обеспечивает участие в договорных отношениях всех собственников помещений.

Реализация заложенного требования о составлении одного документа на практике не вызывает сложностей, если со стороны собственников помещений выступают только собственники квартир жилых помещений. Вместе с тем обеспечение одинаковых условий по управлению для собственников жилых и нежилых помещений реализовать невозможно.

Это связано прежде всего с различным подходом к расчету платы за коммунальные услуги. Представляется, что выходом из данной ситуации может стать отражение в одном договоре общих условий управления с одновременным установлением особенностей расчета указанной платы для собственников жилых и нежилых помещений.

В данном случае, как представляется, будет соблюдено требование ч. Законодательством о тарифах в зависимости от субъекта права собственности предусмотрен дифференцированный подход для расчета тарифов, что должно учитываться при заключении договора управления. Относительно вопроса правовой природы договора в литературе высказываются разные точки зрения. Одна из них основывается на том, что составляющие элементы договора управления — услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг, поэтому самостоятельным новым видом договора он быть не.

По нашему мнению, более обоснованной представляется позиция В. Симонова, согласно которой данный договор является самостоятельным видом договора. Неясно, на чем основано мнение о смешанной форме данного договора, учитывая, что согласно ст.

В данном случае, как уже отмечалось, договор управления многоквартирным домом прямо предусмотрен ЖК РФ. Согласно ЖК РФ передача многоквартирных домов в управление управляющей организации не может осуществляться в масштабе всего городского или сельского поселения, городского округа или муниципального района. Следует дополнительно отметить, что управление может осуществляться только в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности. Исходя из этого одним договором управления можно урегулировать условия управления только одним многоквартирным домом.

Для каждого многоквартирного дома, даже если одна управляющая организация управляет группой близлежащих домов, необходимо заключение самостоятельного договора управления с собственниками помещений каждого из этих домов. В соответствии со ст. В данном случае с учетом п. Это означает, что любые договоры органов местного самоуправления с управляющими организациями, заключенные до вступления в действие ЖК РФ, не могут противоречить императивным нормам Кодекса и должны быть приведены в соответствие обязательным правилам и требованиям, установленным в.

В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления таким домом ранее заключенные органами местного самоуправления договоры управления считаются прекращенными. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Это буквально означает, что содержание договора управления многоквартирным домом, представляемого для подписания собственникам помещений в многоквартирном доме, в полном объеме должно соответствовать решению общего собрания, содержащемуся в протоколе собрания ч.

Если тексты отраженных в протоколе решений общего собрания и представленного для подписания договора управления не совпадают, то такой договор необходимо признать не соответствующим требованиям ЖК РФ.

В этом случае необходимо проводить общее собрание собственников помещений по вопросу утверждения новых или дополнительных условий договора управления многоквартирным домом, а органы местного самоуправления, в случае если после принятия решения о выборе способа управления прошло более одного года, обязаны провести в отношении такого дома открытый конкурс по выбору управляющей организации ч. В соответствии с ч. Жилищный кодекс РФ ч.

Необходимо учитывать, что управляющая организация действует не только по договору управления многоквартирным домом, но и при непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, в котором более 12 квартир ч. При этом факт заключения договора управления не изменяет способа управления многоквартирным домом. В данном случае указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг или выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В данном случае остается открытым вопрос: Необходимо обратить внимание на то, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме плата за все или некоторые коммунальные услуги за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме может вноситься непосредственно ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

В соответствии с ЖК РФ управляющая организация вправе своими силами оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту многоквартирного дома, а также вправе привлекать для этих целей подрядные и специализированные организации.

Forbidden

Договор управления многоквартирным домом может считаться заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В комментируемой статье не содержится конкретных требований к описанию общего имущества в многоквартирном доме п. Вместе с тем описание общего имущества может основываться на технической в том числе проектной документации, а также составляться в произвольной форме, согласованной сторонами договора.

Главное, что такое описание должно устранить неопределенность в определении состава имущества, являющегося объектом управления, то есть имущества, за содержание и ремонт которого отвечает управляющая организация. Описание целесообразно размещать в приложении, являющемся частью договора управления. Определение состава общего имущества в многоквартирном доме должно соответствовать ч. Стороны обязаны согласовать в договоре управления перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Стороны договора управления обязаны определить такой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который обеспечит надлежащее состояние общего имущества.

Обеспечение надлежащего состояния многоквартирного дома должно соответствовать установленным законодательством требованиям: При рассмотрении проекта договора управления советом дома или общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме управляющая организация управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, а может лишь разъяснить последствия включения или исключения из перечня какой-либо конкретной работы и услуги, их влияние на техническое состояние отдельных элементов общего имущества или на состояние дома в целом, а также влияние объемов оказываемых работ и услуг на результат, ради которого они производятся.

Окончательное решение по формированию перечня всегда остается за собственниками помещений. В соответствии с ЖК РФ при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией ответственность за состояние дома несут одновременно и собственники помещений ч. В договоре управления необходимо обязательное указание перечня коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. В соответствии с ЖК РФ ч. Перечень коммунальных услуг дан в ч.

Договор управления является возмездным, поэтому законодатель установил, что в нем необходимо указать порядок определения цены договора. Помимо этого, в договоре необходимо установить порядок определения размера платы собственников за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме платы за жилое помещение и за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы: Необходимо различать понятия размера платы и порядок определения размера платы.

Они соотносятся, как конкретный размер и формула, по которой такой размер определяется. Одним из важнейших условий договора управления является условие о порядке осуществления собственниками помещений контроля за выполнением обязательств управляющей организацией.

Контроль является одной из составляющих функции управления собственниками своим недвижимым имуществом. При этом собственники помещений вправе осуществлять контроль как самостоятельно, так и поручить осуществлять контроль качества содержания и ремонта дома, а также предоставления коммунальных услуг внешнему эксперту или специализированной организации. Для этого собственниками помещений может быть принято решение о заключении помимо договора управления отдельного возмездного договора по вопросу контроля.

В этом случае в договоре управления собственники могут оговорить права и обязанности уполномоченного собственниками контролера по проверке документов и осуществляемых управляющей организацией работ и услуг. Срок действия договора не отнесен ЖК РФ к числу существенных условий договора управления.

Часть 5 комментируемой статьи содержит императивное правило о том, что договор управления многоквартирным домом заключается не менее чем на один год и не более чем на пять лет. Исключений из этого правила два: В соответствии с положениями гражданского законодательства договор управления считается действующим до момента окончательного исполнения сторонами договора своих обязательств, если закон или договор не содержат иных положений п.

При этом окончание срока действия договора управления не является основанием освобождения какой-либо стороны от ответственности за его нарушение. Порядок исчисления сроков действия договоров установлен ст. Комментируемый Кодекс не устанавливает срок направления заявления о прекращении договора управления, поэтому сторона вправе направлять его вплоть до последнего дня срока действия договора.

При этом следует иметь в виду, что управляющей организацией в соответствии с ч. С учетом изменения порядка заключения договора представляется, что заключенный ранее договор управления, который был подписан меньшим количеством собственников помещений, чем указано в последнем предложении ч. Дело в том, что согласно п. Договор управления по своей юридической природе является консенсуальным и порождает права и обязанности с момента согласования сторонами его условий.

Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения заключенного и вступившего в силу договора. В договоре управления многоквартирным домом разумнее указывать конкретную календарную дату, с которой управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления.

Тогда не возникнет разночтений в отношении того, в какой конкретно день в течение указанного в диспозитивной норме ч.